一次取得にオススメ物件！モリモト旧分譲を狙え

こんにちは、城南丸です。
先日のツイートを元にサクッとブログを書きます。

まじでこれが品川区で今最もアツい中古ではないだろうか。
・モリモトトラップ(S表記)による1LDK表記
・築20年越え
にて、多くの中古検討者が見逃している気がする。急げ。 https://t.co/DUjshBJPbc pic.twitter.com/GovVEzLUv5

— 城南丸 (@toshin_maru) 2022年2月9日

クレッセント品川、既にお子様がいらっしゃる一時取得のファミリーに向けて、非常にオススメできる出物と考えています。
世帯1,300万程度あると手を出しやすいものかと思います。
家族構成の変わった二次取得、買い替え組にとっても良いものではないでしょうか。
物件概要は、下記です。

モリモトHPより引用

・モリモト旧分譲
・築23年
・総戸数135戸
・1LDK+2S
・87.11㎡
・7,990万（坪303）
・京急本線「北品川」徒歩6分, JR山手線「品川」徒歩14分

以前、品川駅徒歩10分の選択肢として、東京建物旧分譲のブリリア品川キャナルサイドを紹介しました。

toshin-maru.hatenablog.com

品川駅までの距離はこちらには及びませんが、品川駅徒歩15分未満、最寄りの北品川駅からは1駅2分で品川に到着できるものとなります。

オススメの理由

今回のクレッセント品川、水回り・内装フルリフォーム済みでこの価格はオススメできます。
これは僕個人の嗜好性ですが、非常にめんどくさがり屋であり、かつ内装に大きなこだわりがない（オシャレがよくわからない）ので、多少利益を乗せられていたとしても築年数経っている物件に関してはリフォーム済みが好きです。
時間とセンスを買っているイメージですね。
そして今回はそれでいて、坪303、グロス8,000万を切ってくる価格。
品川駅までは徒歩14分、徒歩6分の最寄りからでも1駅2分ですよ？
おそらくこの立地で仮に新築がリリースされた場合、堅くみても坪420は超えてくるでしょう。
一般的な経年減価として坪4万/年を加味すると、新築だったら坪395のエリアに出る価格です。
それでいてリフォーム済み。

ファミリーでも住める広さ、北品川の商店街や、天王洲のオシャレカフェを日常使いできるこちらの物件は、子持ちファミリーにとって良いと思います。
あとは城南マンクラならでは、「モリモトに住んでます」で悦に入るなら持ってこいですね。
そういう方にとって満足度の高いものになるでしょう。

デメリットを書くとしたら、80㎡Overと広いこと。
裏返しですが、坪303でもグロス7,990万まで張ってきますし、今回売主もグロス8,000万を強く意識した売出価格と見えます。
築年数もある程度経ってますから、今後より高値で売却は難しいと思います。
ただ、ある程度住むことができれば残債割れるリスクも低いことでしょう。
中古ですから即入居、金利も低い今残債減らすゲームをスタートできますし、現居家賃の掛け捨ても最小限で済みますから。

さて、ツイートにも記載の通り、こちらの物件を早期に見つけるにはいくつか工夫しなければいけません。

モリモトトラップを回避する

モリモトは洋室に無理に採光を取らず、サービスルーム（S）とすることが多いデベです。

たまたま2つ例続いたから言うけど、モリモトは普通に+S(サービスルーム)避けないスタイルなので、検索のとき注意してね。
←1LDK+2S
→2LDK+S
両方とも実質3LDKとして使えるから。
SUUMOで3LDKに限定して探してると、良質な中古逃す例として共有しとく。 pic.twitter.com/HlOqAedlqV

— 城南丸 (@toshin_maru) 2021年12月26日

これは賛否あると思います。
中古市場においても、3LDKを探している人がポータルサイト回遊時に、今回の1LDK+2Sを見つけることは少し時間がかかることと思いますので、もしかしたら売却に若干不利かもしれません。
但し、既に今回の部屋は3LDKとしてもSUUMO上にリリースされており、良いのか悪いのか分かりませんが、その辺仲介業者によってまちまちな感じになっています。
クレッセントやアールブランは、品川区では過去に分譲されていましたが、これから新築が出てくることはないでしょう。
ピアースでないとしたら、それはもうディアナとしてリリースされ、高級仕様になってきてしまうことと思います。
モリモトトラップを回避する、つまり3LDK探していたとしても、
・2LDK, 1LDKで検索
・アールブラン, クレッセントのキーワードで検索
を城南民にはオススメしたいと思います。

アールブラン南品川、いいですね。
新築時から1.5倍くらいの価格になっていますが、品川/大井町至近でこれくらいの単価で買えるのは納得感あります。 pic.twitter.com/AyrBXrZJT6

— 城南丸 (@toshin_maru) 2022年1月31日

②なんとなくの築年数条件を外す

築浅が良い気持ちも分かりますが、中古検索の際は「築20年」という無駄な区切りはなくして検索しましょう。
築19年と築23年に大差ないと思いますし、それで良質な中古を見逃すのはもったいないです。
旧耐震は避けたいですが、築浅が高い今は特に築20年前後までウォッチしていくことをオススメします。
築年数だけでなく予算なども似たようなことが言えます。
ポータルの検索条件は一度決めたらなんとなくそれでずっと見てしまいがちですが、少し変えると良い出会いがあるかもしれません。

7,000万を予算に㍇探しされてる方、SUUMOなのフィルターを「7,000万以下」にして苦戦せず、まずは「7,500万以下」の検索条件に変えましょう！
7,080万の物件を見逃しているかもしれません。
6,980万と7,080万の差で泣くのは悔しくないですか？

— 城南丸 (@toshin_maru) 2021年5月6日

中古に関してはなるべく今の相場と比較してみるようにしようと思いつつ、築浅が新築時より爆上がりのお値段でポータルに出ていると「このドス○ベがぁぁ！（いや実際は相場が上がってるだけで売主が悪いってことでもないですよ、わかってます）」と思ってしまうタイプなんですが、築20年程度経過しているものに関しては割り切れます。
そんな昔と比べても仕方ないよねと。（なにこの感覚）

こちらのクレッセント品川はオススメですよ、という話と、今後はこんな感じでポータルを工夫して見てみては？という話でした！