エクセレントザタワー当選記
先に断っておきますと、僕ではなく、身近な人間が「実需」で検討、無事当選に至りました。(若干の釣りタイトルすみません、千葉県は好きですが今僕はそこまで行けません)
しばらく検討に付き合ってたわけですが、昨年後半に幕張ベイパークミッドスクエアタワーを見送り、今回エクセレントザタワーにご縁があった形です。
広域検討、一次取得の参考になればと、検討プロセスの一部を書いていこうと思います。
なぜ幕張ベイパークミッドスクエアタワーを見送った?
シンプルな理由で「予算オーバー」です。
ミッドスクエアタワーは2LDKが66.76㎡あり、仮に坪単価が割安になったとしても4,500万前後になる(グロスが一定重くなる)ことは確実でした。
若干頑張ろうにも「予算を500万あげる」ことは、予算4,000万の検討者と予算8,000万の検討者では増加率にして相当違いがあり、絶対額が一緒でも難易度が異なります。
ベイパーク素敵、ミッドスクエアタワー素敵でしたが、無い袖は振れず。(そもそもまだ1期では2LDKは販売されていない認識)
ちなみに1棟目のクロスタワー&レジデンスには2LDK 61.56㎡ 3,500万前後があった模様、また実は昨年後半に中古で4,000万を切る売り出しが1件あったのですが...笑
なぜエクセレントザタワーを買った?
エクセレントザタワーはキャッチアップできていませんでしたが、2LDKさんの記事を拝見し、検討を開始しました。
マンションのスペックなどについては2LDKさん記事やマンマニさん記事を読んで頂けると良いかと思います。
やはりWebでアンテナ張っての情報収集は大事ですね。
専有部は千葉県としては十分タワマン仕様、差別化できる内廊下という要素もあり、検討をペンディングするような項目はありませんでした。
エリアについて考察
「海浜幕張以東でマンションを買う」ということは資産性の観点できちんと吟味する必要があると認識していました。
海浜幕張のように東京から人を呼び込めるエリアは限られており、中古となっても、戸建てが競合しても、地元需要が取れるようなエリアでないと危険。
千葉駅周辺でさえ例に漏れないと思っていますが、地縁等々ここに買う理由があれば満足度とのバランスで検討して良いエリアと考え、タワマンでありタワマン仕様である本物件は検討に値すると考えました。
また予算からの制約ですが、基本的に2LDK検討なのも千葉駅で買う理由になりました。
猥雑とした千葉駅周辺はシングルやDINKSが合いそうです。
足回りの生活利便性を重要視した狭めの2LDKはニーズがあると踏みました。(53.38㎡や55.63㎡の2LDKが供給あることでグロスも優しく検討しやすいものとなっていましたし、中古市場でも坪単価でなく一定グロスで勝負できると踏みました)
価格について考察
割安住戸は投資家が殺到、とはいえ割高住戸は出口怖い、という状況の中、どの住戸を狙うかに関しては近隣の千葉駅No1マンション「千葉セントラルタワー」の中古相場から考えました。以下にざっくり。
千葉セントラルタワー:築13年 平均坪単価190万
エクセレントザタワー:
中層階の場合→そのまま平均坪単価を基準に(190)→経年減価坪4万/年から新築価格に割り戻す(190+4*13=242)→フェアバリュー坪242万
高層階の場合→坪単価を10%上げる(190*1.1=209)→経年減価坪4万/年から新築価格に割り戻す(209+4*13=261)→フェアバリュー坪261万
低層階の場合→坪単価を20%下げる(190*0.8=152)→経年減価坪4万/年から新築価格に割り戻す(152+4*13=204)→フェアバリュー坪204万
高層階の上げ幅や低層階の下げ幅は、僕なりになるべく保守的にと考え設定した見積で、あくまで素人なりにこう考えました、というレベルのものです。(故にこれが正解というものではありません)
低層階壁ドン投資家殺到住戸(坪190前後)はやはり安かったな、という印象を抱きます。
ただ、平均坪単価270のマンションですので、ほとんどの住戸はフェアバリューを超えてくる計算となります。
ここからが「実需」「新築検討」としての面白みですが「どれだけなら(あくまで現時点では)プレミアム(に見えるコスト)を払ってでもこのマンションに住みたいか」を考えていきます。
これだけ供給が少ない時代に、欲しいタイミングで、欲しいエリアに、買える価格で、住みたい!と思えるマンションが供給されることがレアですから、保守的に、でも前向きに楽しむべき検討だと思います。
結局は「どこまで予算と相談できるのか」に尽きますし、新築プレミアムとしてすぐに剥がれ落ちてしまう可能性が高いエリア・マンションなら要検討ですが、実需として買うからには残債割れなければ良い、賃貸で住むより安ければ良いので、自分の価値基準で考え抜いた方が良いでしょう。
実際に生活することを前提にポイントを抑え、満足できる住戸を選んだのですが、それでも今回は利回り5%以上を余裕で守れ、かつ結果的に無抽選でした。(そう考えるとやはり狙い目マンション)
後発のブリリアタワー千葉(仮)が相場を上げてくれるようなことが起これば、若干の恩恵を享受できる可能性も無きにしも非ずです。
競合するという意味で2LDKの価格に注目ですが、今回のエクセレントザタワーより極端に狭いプランの供給は考えにくいが故、中古市場でグロスで考えたときのリスクも低いはず。
立地に勝る後発から仮に恩恵こそ受けずとも、ネガティブに作用することは考えにくいと判断しました。
青田買いってドキドキワクワクですね。
関心があったその他ポイント
手付金に関して、10%要求されませんでした。
お財布事情から5%ならなんとかみたいな状況でしたが、それよりもずっと安く、都心エリアとの違いを感じました。
手付金の用意が一つの大きなハードルですが、若い一次取得も買いやすいポイントですね。
仮に新卒2,3年目で年収500万の源泉徴収票用意できるハイスペ層なら、マンマニ氏、とり氏をフォローして4,000万ちょっとの負けないマンション買っておきたい。
— 城南丸 (@toshin_maru) 2022年1月31日
但し、手付400万が用意できるのなら..
ちなみに、機構からの奨学金はローンに影響0です(金融機関からの借入とみなされないので)
また、地銀の住宅ローンの選択肢も面白かったです。
千葉が本拠地のデベ 新日本建設さんが販売のPJのため、提携ローンで千葉銀行や京葉銀行などが十分検討に値する選択肢として存在していました。
各行Webに公開されている住宅ローン金利よりも優遇が効いていたり、京葉銀行に関しては事務手数料が一律22万だったりと、"千葉ならでは"な検討ポイントがあって興味深かったです。
ネット銀やメガ銀の選択肢を、買い替えに向けて須く残しておけるのも良いなと感じました。
いかがでしたでしょうか。
デモグラに関して等はっきり書いていませんが、ご容赦ください。(お察しください)
とはいえ、SNSでは投資で盛り上がりがちだったエクセレントザタワーに関し、実需で購入検討を進め、実際に当選に至ったプロセスに関してはなるべく記載しました。
改めて、エクセレントザタワーは千葉に地縁がある、東京駅勤務等で広域検討できる方におすすめできる良いマンションだな〜と思いました。
千葉メジャーデベが千葉に供給するフラッグシップタワーなんて、千葉で買う理由になるじゃないですか。
住戸選びを極端に妥協しなければ、シングルやDINKSを中心に満足度高い意思決定ができそうです。
残りの戸数見ると、完成まで2年あるとはいえ、次期も極端な値上げは考えづらいですから、今から検討を開始するのも良いのではないでしょうか。
参考になっていたら幸いです!はぁ〜完成が楽しみ!!