ザ ・パークハウス戸越公園タワー ファーストインプレッション
とうとうリリース！
ザ ・パークハウス戸越公園タワーについて、簡単に書きたいと思います。
売主：
三菱地所レジデンス株式会社
大成建設株式会社
東急株式会社
一般財団法人首都圏不燃建築公社
大成有楽不動産株式会社
交通：
東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分
東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分
都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分
JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分
総戸数：241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売予定時期：2022年9月上旬
入居予定時期：2024年5月下旬
外観完成CG（HPより引用）
かっちょえ〜！！欲しい欲しい欲しい！！！
ザ・パークハウス戸越公園タワー！！
— 城南丸 (@toshin_maru) 2022年3月30日
ダイレクトウィンドウは無さそうですが、デザイン性を感じますし、下駄がカッコいいですね！
隔て板はショートぽい。
大井町線各駅停車駅に過ぎないが、今の市況、徒歩1分のポジションで、価格はどうくるか。 pic.twitter.com/akAiJqF6kZ
ツイートしたところ、多くの反響があり、注目度の高さが伺えました！
城南に関心があるフォロワーさんが多いからかと思いますし、嬉しいぞ！
立地
都心に向かない大井町線（大井町や自由が丘、二子玉川を結ぶ）戸越公園駅徒歩1分ですが、乗り換えれば西側も東側も近いです。
京浜東北や湘南新宿ラインが通る西大井駅や、山手線内側へ侵入していく浅草線中延駅なども日常利用できるポジションとなります。
徒歩1分の戸越公園駅は地上にあり、まさに駅近・ホーム近となります。
但し、今後高架化の計画はあるものの現状はラッシュ時開かずの踏切説があり、大井町方向には線路を渡って逆側ホームへ行く必要があるため、この点はマイナスポイントとなります。
たちかわくんさんご指摘の踏切問題。朝のラッシュ時はかなり開かないようなので購入検討者はラッシュ時の視察はしておいた方が良さそう。https://t.co/9pTVO3yHe8 https://t.co/GZOqtm4wie
— レゴパパ (@legopapawinelov) 2022年3月30日
駅近以外の点に触れると、現地案内図を見て頂きたいですが、教育施設の充実がわかるのでは無いでしょうか！
戸越公園はもちろんのこと、小中学校の多さも品川区ならではの充実度合いです。
また、駅の高架化の他に、駅北側の再開発事業も（ゆっくりと）進んでおります。
近接する大井町も大規模の再開発が進んでおり、リセールバリューという面では価格と今後の市況次第ですが、利便性の更なる向上は期待できるポジションとなります。
仕様
細かい仕様はまだ出ていませんが、共用施設やデザインは情報がありますね。
スカイテラスやビューラウンジを設けてくれているのは嬉しいですね！
特にビューラウンジはバーカウンターもあるようで「落ち着いた荏原地区でタワーを味わう」満足感を得られそうです。
ジムなどはありませんが、近隣に商店街にありますし、そこまで多彩な共用部を設けていないのは地域にいくらでもアウトソースできる機能が揃っているからでしょう。
241戸とタワーとしては小規模ですからあれもこれもと共用部を揃えず、管理費をリーズナブルにしてくれた方が買いやすいです。（いくらになるのでしょうか）
驚いたのはデザイン。
頂点部と下駄商業の部分が非常に印象的...！
HPには「かつて熊本藩の江戸屋敷が建ち並んだ地であることを意識しつつ、現代の技術と感性で新たな象徴となるタワーを創造します。」との記載があります。
どこか和の雰囲気、歴史や周囲との調和が意識されたデザインであることを感じられ、惚れました。
このクソダサパースから、こんなカッコいい仕上がりになるなんて.. https://t.co/GIUD8XPsYX pic.twitter.com/ZuBMPMX0Uq
— 城南丸 (@toshin_maru) 2022年3月30日
また、当マンションは制振構造のようですが、大成建設独自の制震構法「TASS-Flex FRAME」が採用されているようです。
それがどのように良いのかは僕にはわかりませんw
間取り
間取り：1R～3LDK
専有面積：30.60ｍ2～120.45ｍ2
うん、良いですね。
こちら南西角住戸の公開間取りですが、二次元の情報だと柱は外に出せておりワイドスパン、浴室1620、戸別宅配ボックスなど、立派な間取りです。
リビング・ダイニングは扉位置がズルしてますから、実質12畳もなく10畳弱になりそうな点は把握しておいた方が良さそうです。
角住戸もDWとはしておらず、その点は好みが分かれるところではあるでしょうか。
中住戸はいわゆる「タワマン3LDK」があり、それでも良いひとと嫌な人で価値観は別れると思います。
あとは3次元での間取り情報と、専有部の細かな仕様が待たれますね！
もちろん販売価格に折り込まれるわけなのですが、ポジション推しの低仕様とはせず、魅力あるものになってくると、また更にテンションが上がってしまいます！
ファーストインプレッション総評
う〜ん、欲しい！！
大井町線各駅停車駅「戸越公園」徒歩1分にどれだけの価値を感じるかは人それぞれ、実際にツッコミどころもあるポジションです。（イメージムービーもツッコミどころ満載w）
いやまじで、スマート・アクティビティストは開かずの踏切待たんやろがい！
— 城南丸 (@toshin_maru) 2022年3月30
そもそも、スマート・アクティビティストてなんだ！
地所レジさんこれは坪380案件だぞ！！ pic.twitter.com/mXnODeULDY
あと、駐車場は54台（設置率20%）とかなり少ないですね。
駅1分だからこその判断でしょう。
近隣に月極はありそうですから、仮に抽選となっても手放す必要はないかなと思います。
ただ、ぶっちゃけ細かなポジ/ネガで語るような出物ではなく、城南民としては「圧倒的な希少性」に超超超惹かれます！
「23階建241戸のタワマン？スケールないね」はい、違います。
この場所でこれがどれだけ大規模なことか、希少性に疑いの余地はありません。
「地所レジタワーに住みつつ荏原エリアを満喫できる」これだけで良いのです。
これに価値を感じる人が買うべき物件です！
最後に気になる価格感ですが、平均坪460~480で予想したいと思います。
ただの願望は坪380です。坪500だったら死にたいです。
分譲住戸に関しては171戸しかありませんから、正直坪500でも捌けてしまうだろうと思えるのが怖いところです。
地権者が多いので確実に竣工前完売は目指すはずですし、5社のJVですから、「思ったよりは安いぞ..」を僅かながら期待したいところです。
いや、でも、地権者住戸が低層階に集中することなどがあれば、平均坪単価が思ったより上振れる可能性も無きにしも非ず。。
城南民、全員で続報をチェックしていきましょう！！
