城南丸のマンションブログ

城南マンションに住まう城南丸のブログです🤗

晴海フラッグ落選記

拝啓 いつまでも鳴らない電話

こんにちは、城南丸です。
本日にて僕の晴海フラッグチャレンジは終了致しました。

SUN VILLAGE第1期1次、第1期2次に参戦致しましたので、
・検討した住戸
・実際に申し込んだ住戸
をそれぞれ公開して参ります。

第1期1次

検討した住戸

5D85

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HPより引用

検討理由
・北西向きアーバンビュー
・サンビレ唯一の内廊下
・角部屋
・4LDK(希少性)
・全室バルコニーに面した綺麗な間取り
自分的イマイチ
・LDがC棟とこんにちは
・管理費
・4LDK(必要性)
・駐車場リスク増大(4LDKだからこその売りづらさ)

5C80A

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HPより引用

検討理由
・北西向きアーバンビュー
・角部屋
・全室バルコニーに面した綺麗な間取り
・似たような5C80Bに比べ、LDの隣棟とのこんにちは弱め
・十分な広さ
自分的イマイチ
・C棟(外廊下なら管理費少しでも安いB棟が魅力的)

5B72E

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HPより引用

検討理由
・北西向きアーバンビュー
・B棟(管理費)
・似たようなC棟間取りと比べ、豊海ツインタワーの眺望影響受けづらい
・6,000万切るグロス(都心2LDKからの住み替え受け皿としての売りやすさ)
・似たような5B72Dと異なり、浴室が廊下
自分的イマイチ
・C棟比較で倍率高かった(要望書時点)

申し込んだ住戸

5C72B

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HPより引用

申し込んだ理由
・北西向きアーバンビュー
・6,000万切るグロス(都心2LDKからの住み替え受け皿としての売りやすさ)
・似たような5C72Aと異なり、浴室が廊下
・B棟比較で倍率低かった(要望書時点)

第1期2次

検討した住戸・申し込んだ住戸

5B78

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HPより引用

検討した理由・申し込んだ理由
・北西向きアーバンビュー
・B棟(管理費)
・消防署寄りでなく、C棟寄り住戸
・角部屋
・全室バルコニーに面した綺麗な間取り
・十分な広さ

おわりに

SUN VILLAGEを検討した理由としては、晴海フラッグ内では狭めの住戸が多いことによる駐車場確保可能性と、グロスの安さの2点でした。

第1次では「せっかくだからガチ検討して当てに行くだけ行ってみよう」ということでかなり吟味しました。
マンマニさんやゴージャス茂野さんにも相談のさせて頂きましたが、その過程で新しい見え方や考え方をインストールすることができ、やはり餅は餅屋だなと大変勉強になりました。
また、「ハルフラガチ勢」なるTwitterDMグループも存在し、現在進行形で盛り上がって(盛り下がって?)います。

改めてですが、販売開始前の購入者の方はこれほど殺到するマンションを早期に抑える先見の明がある方達だなと感じており、また販売再開後の購入者も強運の持ち主で非常に羨ましいなと感じています。

ご購入者の皆さま、誠におめでとうございます!
僕の検討や申込の住戸に関しては僕の価値観であり、どの部屋買っても買えたことを誇れるマンションだと思います。
まだこれからも晴海フラッグに挑み続ける皆さまにはご武運を!

以上、晴海フラッグ落選記でした!

間取りの話(リビングインならどっち?)

こんにちは!
今日は間取りについて書こうと思います。
といっても、先人たちによってたくさん書かれている網羅的な考察記事ではありません。
Twitter上ではどの価値観の人が多いか、という情報をシェアします。

Twitterアンケート

先日こんなアンケートを取らせて頂きました。

3時間で100票を超えるご協力、皆さんありがとうございました!

こちらのアンケート、かなり価値観や好みの差が出るものだと考えており、個人的にも気になる内容でした。

理想の間取りは?

ご協力頂いたアンケート結果に触れる前に前提を記載します。(天井高などには触れず、あくまで二次元の間取りの話に留めます)
理想に関しては、当然ながら、ワイドスパンで全室に開口部があり、PP分離されている間取りだと思います。
これに疑いの余地はないのですが、あくまで理想。

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PP分離のきいた間取り

 

現実的な選択肢としては、どこかしらがリビングインとなっている間取りが多いですよね。
「洋室1だけがリビングイン」というのが上記に次いで、世の中的に良い間取りではないかと思います。
これなら一般的な田の字間取りでも多いですよね。

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洋室1だけがリビングインの間取り

で、ここからがアンケートの内容になってくるわけですが「洋室1以外もリビングインならどっちが良い?」というのが今回の内容です。

3LDKお好みはどちら?

まず3LDKに関して。

①洋室1+浴室がリビングイン:63.6%
②洋室1+洋室2がリビングイン:36.4%

という結果となりました。

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①洋室1+浴室がリビングイン

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②洋室1+洋室2がリビングイン

「洋室2部屋がリビングインになるくらいなら、洋室1部屋と浴室がリビングインの方が良い」と考える方が6割以上を占めました。
「洋室が3つあるうちの1つや2つを子供部屋にしてあげたい」とか「LDKの家具配置を効率的にしたい」と考えられている方が多いからではないか、と推測しています。
また、浴室リビングインは家事動線がまとまりやすい、というメリットがありますね。
逆に生活感は出てしまいますが、コロナ禍において「人を招く」ということが減ったことなども、許容度が上がることに影響しているのでしょうか。

「浴室はLDKから必ずドア2枚を挟みたい、そのためなら洋室2部屋リビングインでも良い」という価値観の方も3割以上いました。
これだと当然ですが浴室のプライベート性は増しますね。

ちなみに僕は①が好き派です。
洋室2部屋がリビングインとなってしまうことにメリットを見出すのが難しく...
推しの方は教えて頂けると嬉しいです。

2LDKお好みはどちら?

次に2LDKに関して。

①洋室1+浴室がリビングイン:63%
②洋室1+洋室2がリビングイン:37%

という結果となりました。

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①洋室1+浴室がリビングイン

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②洋室1+洋室2がリビングイン

こちらも「洋室2部屋がリビングインになるくらいなら、洋室1部屋と浴室がリビングインの方が良い」と考える方が6割以上を占めました。
正直こちらに関しては意外でした。
「3LDKよりも均等に割れるだろうな」と考えていたからです。(ですから、あえて3LDKと2LDK分けて質問してみました)
結果的には大差ない割合となりましたので、やはり洋室の独立性にはこだわる方が多いようですね。
子供部屋ニーズは3LDKと比べて低いと思いますが、家具配置やベッドルームの独立性を大切に考える方が多いのでしょう。

ちなみに僕は①②どちらでも良いです。
どちらかといえば①が良いですが、DINKSやどうせ目を離せない小さな子どもという家族構成であれば大差ないかなという印象です。

まとめ(好みはわかれたが)

結論、洋室の独立性は重要視されがちでした。
ただ、当たり前ですがどちらが良いということはなく、どちらの間取りも好む人が存在しています。
価値観・好みは人それぞれ、かつタイミング次第でもあるので、常にどちらもニーズがあることと思います。
また、リビングインかどうかよりも、専有部自体の形状などその他総合的な要因で、選択が変わることも大いに予想されます。
あくまで一つのアンケート結果として、楽しんでもらえると良いかと思います。
(まあただ4LDKや3LDKで3部屋リビングインとかは個人的には100%ないかな..笑)

今回はここまで!それでは!

赤ちゃん家庭のマンション選び

こんにちは、城南丸です。

先日何の気なしに呟いた公園ツイが伸びたので、タイトルの内容を簡単に書こうと思いました。

赤ちゃんがいると日常生活が変わり、それに伴いマンション選びの観点でも重要視したいところが変わることを体感しましたので、箇条書きしていきます。

ポジション

公園が近い

ツイートの通りですが、まじで公園しか行かない..
授乳やオムツ替えなどその合間の時間で出かけたいし、泣いても良いところとなると外出の選択肢が非常に限定されることになりました。
公園が近くにある、という観点でいえば大森が強いです。
しながわ区民公園をはじめ、規模ある公園が充実してます。

ショッピングモールも良いですね。
ただやはり近いに越したことはないので、話題の某豊洲マンションは羨ましい限りです。

公園との導線にスーパーやコンビニがある

上に続きますが、公園が目的地になるので、そことマンションの導線にスーパーやコンビニがあると、行きや帰りがてら買い物を済ませられるので非常に便利です。
マンションの周辺にあるか、という観点では当たり前に見る項目ですが、公園との導線という見方はあまりされないのではないでしょうか。

小児科近い/保育園近い/薬局近い

当たり前の項目ですが近いに越したことないですね。
特に車がないご家庭に関しては必須項目になると思います。

接道が整備されており交通量が少ない

基本的にベビーカーとともに出かけます。
マンション出た際、空地を出た際の接道の交通量が多いと、気を抜いてベビーカーを押して出てしまった際に危ない!なんてこともあります。
整備された道・歩道で、かつ交通量が少ないと、安心してベビーカーライフを過ごせます。

専有部

専用庭付き1階住戸が魅力的に見える

公園のくだりの通り、軽く外に出るニーズが増してくるので、専用庭やテラス付き住戸が非常に魅力的に見えてきます。
1階や半地下住戸は、新築でも中古でも割安で出ることが多いので、満足度の高い選択になる気がします。(出口は例に漏れず割安で売却狙うしかないですけどね)
赤ちゃんからもう少し大きくなって動き回るときに尚更感じそうです。

水回りと主寝室が接していない

赤ちゃんの寝かしつけはまじで疲れるので、寝た後は生活音に余計に気を遣います。
水回り(トイレ・浴室・洗濯機・PS等)が洋室に接していると、その音は意外と洋室側に聞こえます。
LDKや洋室の形状や柱などはよく気にされると思いますが、トイレ・浴室の位置も赤ちゃん家庭は気にした方がストレスがないと思います。

浴室乾燥必須

洗濯機がこれまでの比にならないくらい躍動します。
乾太くんなど乾燥機を導入できれば良いですが、できない場合は浴室乾燥が必須でしょう。

その他

車はまじで便利

やはり全ての移動がラクです。
買えるなら買った方が絶対に良いですね。
デベさんは駅近だからとか関係なく、マンションの駐車場設置率を上げて欲しいと心から思います。

保育園・オムツ・ミルクは固定費

車あった方が良いと言いつつ、出費は大きく増えます。
最たるものが保育園の費用ですし、消耗品もオムツやミルクは固定費と考えて良いレベルの費用です。
すでに赤ちゃんがいる家庭は月々のキャッシュフローを体感した上でマンション選びに入れると思いますが、これから妊娠や出産を控えている一次取得層はやはり余裕を持った資金計画を練った方が良いと思います。

バーっと箇条書きしてしまいましたが、いかがでしたでしょうか?
共用部まで話を広げたらもっともっと注意ポイントある(駐輪場とか)と思いますし、是非集合知的に他の知見もシェア頂けると嬉しいです。

今回は以上です、それでは!

ザ ・パークハウス戸越公園タワー ファーストインプレッション

とうとうリリース!
ザ ・パークハウス戸越公園タワーについて、簡単に書きたいと思います。

売主:
三菱地所レジデンス株式会社
大成建設株式会社
東急株式会社
一般財団法人首都圏不燃建築公社
大成有楽不動産株式会社
交通:
東急大井町線戸越公園」駅(南口)より徒歩1分
東急池上線荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分
都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分
JR横須賀線湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分
総戸数:241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売予定時期:2022年9月上旬
入居予定時期:2024年5月下旬

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外観完成CG(HPより引用)

かっちょえ〜!!欲しい欲しい欲しい!!!

ツイートしたところ、多くの反響があり、注目度の高さが伺えました!
城南に関心があるフォロワーさんが多いからかと思いますし、嬉しいぞ!

立地

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現地案内図(HPより引用)

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路線図(HPより引用)

都心に向かない大井町線大井町や自由が丘、二子玉川を結ぶ)戸越公園駅徒歩1分ですが、乗り換えれば西側も東側も近いです。
京浜東北湘南新宿ラインが通る西大井駅や、山手線内側へ侵入していく浅草線中延駅なども日常利用できるポジションとなります。
徒歩1分の戸越公園駅は地上にあり、まさに駅近・ホーム近となります。
但し、今後高架化の計画はあるものの現状はラッシュ時開かずの踏切説があり、大井町方向には線路を渡って逆側ホームへ行く必要があるため、この点はマイナスポイントとなります。

駅近以外の点に触れると、現地案内図を見て頂きたいですが、教育施設の充実がわかるのでは無いでしょうか!
戸越公園はもちろんのこと、小中学校の多さも品川区ならではの充実度合いです。

また、駅の高架化の他に、駅北側の再開発事業も(ゆっくりと)進んでおります。

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HPより引用

近接する大井町も大規模の再開発が進んでおり、リセールバリューという面では価格と今後の市況次第ですが、利便性の更なる向上は期待できるポジションとなります。

仕様

細かい仕様はまだ出ていませんが、共用施設やデザインは情報がありますね。

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フロア概念図(HPより引用)

スカイテラスやビューラウンジを設けてくれているのは嬉しいですね!
特にビューラウンジはバーカウンターもあるようで「落ち着いた荏原地区でタワーを味わう」満足感を得られそうです。
ジムなどはありませんが、近隣に商店街にありますし、そこまで多彩な共用部を設けていないのは地域にいくらでもアウトソースできる機能が揃っているからでしょう。
241戸とタワーとしては小規模ですからあれもこれもと共用部を揃えず、管理費をリーズナブルにしてくれた方が買いやすいです。(いくらになるのでしょうか)

驚いたのはデザイン。

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外観イメージ(HPより引用)

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外観イメージ(HPより引用)

頂点部と下駄商業の部分が非常に印象的...!
HPには「かつて熊本藩江戸屋敷が建ち並んだ地であることを意識しつつ、現代の技術と感性で新たな象徴となるタワーを創造します。」との記載があります。
どこか和の雰囲気、歴史や周囲との調和が意識されたデザインであることを感じられ、惚れました。

また、当マンションは制振構造のようですが、大成建設独自の制震構法「TASS-Flex FRAME」が採用されているようです。
それがどのように良いのかは僕にはわかりませんw

www.taisei.co.jp

間取り

間取り:1R~3LDK
専有面積:30.60m2~120.45m2

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73.97m²(約22.37坪)HPより引用

うん、良いですね。
こちら南西角住戸の公開間取りですが、二次元の情報だと柱は外に出せておりワイドスパン、浴室1620、戸別宅配ボックスなど、立派な間取りです。
リビング・ダイニングは扉位置がズルしてますから、実質12畳もなく10畳弱になりそうな点は把握しておいた方が良さそうです。
角住戸もDWとはしておらず、その点は好みが分かれるところではあるでしょうか。
中住戸はいわゆる「タワマン3LDK」があり、それでも良いひとと嫌な人で価値観は別れると思います。
あとは3次元での間取り情報と、専有部の細かな仕様が待たれますね!
もちろん販売価格に折り込まれるわけなのですが、ポジション推しの低仕様とはせず、魅力あるものになってくると、また更にテンションが上がってしまいます!

ファーストインプレッション総評

う〜ん、欲しい!!
大井町線各駅停車駅「戸越公園」徒歩1分にどれだけの価値を感じるかは人それぞれ、実際にツッコミどころもあるポジションです。(イメージムービーもツッコミどころ満載w)

あと、駐車場は54台(設置率20%)とかなり少ないですね。
駅1分だからこその判断でしょう。
近隣に月極はありそうですから、仮に抽選となっても手放す必要はないかなと思います。

ただ、ぶっちゃけ細かなポジ/ネガで語るような出物ではなく、城南民としては「圧倒的な希少性」に超超超惹かれます!
「23階建241戸のタワマン?スケールないね」はい、違います。
この場所でこれがどれだけ大規模なことか、希少性に疑いの余地はありません。
「地所レジタワーに住みつつ荏原エリアを満喫できる」これだけで良いのです。
これに価値を感じる人が買うべき物件です!

最後に気になる価格感ですが、平均坪460~480で予想したいと思います。
ただの願望は坪380です。坪500だったら死にたいです。

分譲住戸に関しては171戸しかありませんから、正直坪500でも捌けてしまうだろうと思えるのが怖いところです。
地権者が多いので確実に竣工前完売は目指すはずですし、5社のJVですから、「思ったよりは安いぞ..」を僅かながら期待したいところです。
いや、でも、地権者住戸が低層階に集中することなどがあれば、平均坪単価が思ったより上振れる可能性も無きにしも非ず。。

城南民、全員で続報をチェックしていきましょう!!

エクセレントザタワー当選記

先に断っておきますと、僕ではなく、身近な人間が「実需」で検討、無事当選に至りました。(若干の釣りタイトルすみません、千葉県は好きですが今僕はそこまで行けません)
しばらく検討に付き合ってたわけですが、昨年後半に幕張ベイパークミッドスクエアタワーを見送り、今回エクセレントザタワーにご縁があった形です。
広域検討、一次取得の参考になればと、検討プロセスの一部を書いていこうと思います。

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エクセレント ザ タワー!!(HPより引用)
なぜ幕張ベイパークミッドスクエアタワーを見送った?

シンプルな理由で「予算オーバー」です。
ミッドスクエアタワーは2LDKが66.76㎡あり、仮に坪単価が割安になったとしても4,500万前後になる(グロスが一定重くなる)ことは確実でした。
若干頑張ろうにも「予算を500万あげる」ことは、予算4,000万の検討者と予算8,000万の検討者では増加率にして相当違いがあり、絶対額が一緒でも難易度が異なります。
ベイパーク素敵、ミッドスクエアタワー素敵でしたが、無い袖は振れず。(そもそもまだ1期では2LDKは販売されていない認識)
ちなみに1棟目のクロスタワー&レジデンスには2LDK 61.56㎡ 3,500万前後があった模様、また実は昨年後半に中古で4,000万を切る売り出しが1件あったのですが...笑

なぜエクセレントザタワーを買った?

エクセレントザタワーはキャッチアップできていませんでしたが、2LDKさんの記事を拝見し、検討を開始しました。

www.sumu-lab.com

マンションのスペックなどについては2LDKさん記事やマンマニさん記事を読んで頂けると良いかと思います。
やはりWebでアンテナ張っての情報収集は大事ですね。
専有部は千葉県としては十分タワマン仕様、差別化できる内廊下という要素もあり、検討をペンディングするような項目はありませんでした。

manmani.net

エリアについて考察

海浜幕張以東でマンションを買う」ということは資産性の観点できちんと吟味する必要があると認識していました。
海浜幕張のように東京から人を呼び込めるエリアは限られており、中古となっても、戸建てが競合しても、地元需要が取れるようなエリアでないと危険。
千葉駅周辺でさえ例に漏れないと思っていますが、地縁等々ここに買う理由があれば満足度とのバランスで検討して良いエリアと考え、タワマンでありタワマン仕様である本物件は検討に値すると考えました。
また予算からの制約ですが、基本的に2LDK検討なのも千葉駅で買う理由になりました。
猥雑とした千葉駅周辺はシングルやDINKSが合いそうです。
足回りの生活利便性を重要視した狭めの2LDKはニーズがあると踏みました。(53.38㎡や55.63㎡の2LDKが供給あることでグロスも優しく検討しやすいものとなっていましたし、中古市場でも坪単価でなく一定グロスで勝負できると踏みました)

価格について考察

割安住戸は投資家が殺到、とはいえ割高住戸は出口怖い、という状況の中、どの住戸を狙うかに関しては近隣の千葉駅No1マンション「千葉セントラルタワー」の中古相場から考えました。以下にざっくり。

千葉セントラルタワー:築13年 平均坪単価190万
エクセレントザタワー:
中層階の場合→そのまま平均坪単価を基準に(190)→経年減価坪4万/年から新築価格に割り戻す(190+4*13=242)→フェアバリュー坪242万
高層階の場合→坪単価を10%上げる(190*1.1=209)→経年減価坪4万/年から新築価格に割り戻す(209+4*13=261)→フェアバリュー坪261万
低層階の場合→坪単価を20%下げる(190*0.8=152)→経年減価坪4万/年から新築価格に割り戻す(152+4*13=204)→フェアバリュー坪204万

高層階の上げ幅や低層階の下げ幅は、僕なりになるべく保守的にと考え設定した見積で、あくまで素人なりにこう考えました、というレベルのものです。(故にこれが正解というものではありません)
低層階壁ドン投資家殺到住戸(坪190前後)はやはり安かったな、という印象を抱きます。
ただ、平均坪単価270のマンションですので、ほとんどの住戸はフェアバリューを超えてくる計算となります。
ここからが「実需」「新築検討」としての面白みですが「どれだけなら(あくまで現時点では)プレミアム(に見えるコスト)を払ってでもこのマンションに住みたいか」を考えていきます。
これだけ供給が少ない時代に、欲しいタイミングで、欲しいエリアに、買える価格で、住みたい!と思えるマンションが供給されることがレアですから、保守的に、でも前向きに楽しむべき検討だと思います。
結局は「どこまで予算と相談できるのか」に尽きますし、新築プレミアムとしてすぐに剥がれ落ちてしまう可能性が高いエリア・マンションなら要検討ですが、実需として買うからには残債割れなければ良い、賃貸で住むより安ければ良いので、自分の価値基準で考え抜いた方が良いでしょう。
実際に生活することを前提にポイントを抑え、満足できる住戸を選んだのですが、それでも今回は利回り5%以上を余裕で守れ、かつ結果的に無抽選でした。(そう考えるとやはり狙い目マンション)
後発のブリリアタワー千葉(仮)が相場を上げてくれるようなことが起これば、若干の恩恵を享受できる可能性も無きにしも非ずです。
競合するという意味で2LDKの価格に注目ですが、今回のエクセレントザタワーより極端に狭いプランの供給は考えにくいが故、中古市場でグロスで考えたときのリスクも低いはず。
立地に勝る後発から仮に恩恵こそ受けずとも、ネガティブに作用することは考えにくいと判断しました。

青田買いってドキドキワクワクですね。

関心があったその他ポイント

手付金に関して、10%要求されませんでした。
お財布事情から5%ならなんとかみたいな状況でしたが、それよりもずっと安く、都心エリアとの違いを感じました。
手付金の用意が一つの大きなハードルですが、若い一次取得も買いやすいポイントですね。

また、地銀の住宅ローンの選択肢も面白かったです。
千葉が本拠地のデベ 新日本建設さんが販売のPJのため、提携ローンで千葉銀行京葉銀行などが十分検討に値する選択肢として存在していました。
各行Webに公開されている住宅ローン金利よりも優遇が効いていたり、京葉銀行に関しては事務手数料が一律22万だったりと、"千葉ならでは"な検討ポイントがあって興味深かったです。
ネット銀やメガ銀の選択肢を、買い替えに向けて須く残しておけるのも良いなと感じました。

www.keiyobank.co.jp

いかがでしたでしょうか。

モグラに関して等はっきり書いていませんが、ご容赦ください。(お察しください)
とはいえ、SNSでは投資で盛り上がりがちだったエクセレントザタワーに関し、実需で購入検討を進め、実際に当選に至ったプロセスに関してはなるべく記載しました。

改めて、エクセレントザタワーは千葉に地縁がある、東京駅勤務等で広域検討できる方におすすめできる良いマンションだな〜と思いました。
千葉メジャーデベが千葉に供給するフラッグシップタワーなんて、千葉で買う理由になるじゃないですか。
住戸選びを極端に妥協しなければ、シングルやDINKSを中心に満足度高い意思決定ができそうです。
残りの戸数見ると、完成まで2年あるとはいえ、次期も極端な値上げは考えづらいですから、今から検討を開始するのも良いのではないでしょうか。

参考になっていたら幸いです!はぁ〜完成が楽しみ!!

一次取得にオススメ物件!モリモト旧分譲を狙え

こんにちは、城南丸です。
先日のツイートを元にサクッとブログを書きます。

クレッセント品川、既にお子様がいらっしゃる一時取得のファミリーに向けて、非常にオススメできる出物と考えています。
世帯1,300万程度あると手を出しやすいものかと思います。
家族構成の変わった二次取得、買い替え組にとっても良いものではないでしょうか。
物件概要は、下記です。

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モリモトHPより引用


モリモト旧分譲
・築23年
・総戸数135戸
・1LDK+2S
・87.11㎡
・7,990万(坪303)
京急本線「北品川」徒歩6分, JR山手線「品川」徒歩14分

以前、品川駅徒歩10分の選択肢として、東京建物旧分譲のブリリア品川キャナルサイドを紹介しました。

toshin-maru.hatenablog.com

品川駅までの距離はこちらには及びませんが、品川駅徒歩15分未満、最寄りの北品川駅からは1駅2分で品川に到着できるものとなります。

オススメの理由

今回のクレッセント品川、水回り・内装フルリフォーム済みでこの価格はオススメできます。
これは僕個人の嗜好性ですが、非常にめんどくさがり屋であり、かつ内装に大きなこだわりがない(オシャレがよくわからない)ので、多少利益を乗せられていたとしても築年数経っている物件に関してはリフォーム済みが好きです。
時間とセンスを買っているイメージですね。
そして今回はそれでいて、坪303、グロス8,000万を切ってくる価格。
品川駅までは徒歩14分、徒歩6分の最寄りからでも1駅2分ですよ?
おそらくこの立地で仮に新築がリリースされた場合、堅くみても坪420は超えてくるでしょう。
一般的な経年減価として坪4万/年を加味すると、新築だったら坪395のエリアに出る価格です。
それでいてリフォーム済み。

ファミリーでも住める広さ、北品川の商店街や、天王洲のオシャレカフェを日常使いできるこちらの物件は、子持ちファミリーにとって良いと思います。
あとは城南マンクラならでは、「モリモトに住んでます」で悦に入るなら持ってこいですね。
そういう方にとって満足度の高いものになるでしょう。

デメリットを書くとしたら、80㎡Overと広いこと。
裏返しですが、坪303でもグロス7,990万まで張ってきますし、今回売主もグロス8,000万を強く意識した売出価格と見えます。
築年数もある程度経ってますから、今後より高値で売却は難しいと思います。
ただ、ある程度住むことができれば残債割れるリスクも低いことでしょう。
中古ですから即入居、金利も低い今残債減らすゲームをスタートできますし、現居家賃の掛け捨ても最小限で済みますから。

さて、ツイートにも記載の通り、こちらの物件を早期に見つけるにはいくつか工夫しなければいけません。

モリモトトラップを回避する

モリモトは洋室に無理に採光を取らず、サービスルーム(S)とすることが多いデベです。

これは賛否あると思います。
中古市場においても、3LDKを探している人がポータルサイト回遊時に、今回の1LDK+2Sを見つけることは少し時間がかかることと思いますので、もしかしたら売却に若干不利かもしれません。
但し、既に今回の部屋は3LDKとしてもSUUMO上にリリースされており、良いのか悪いのか分かりませんが、その辺仲介業者によってまちまちな感じになっています。
クレッセントやアールブランは、品川区では過去に分譲されていましたが、これから新築が出てくることはないでしょう。
ピアースでないとしたら、それはもうディアナとしてリリースされ、高級仕様になってきてしまうことと思います。
モリモトトラップを回避する、つまり3LDK探していたとしても、
2LDK, 1LDKで検索
・アールブラン, クレッセントのキーワードで検索
を城南民にはオススメしたいと思います。

②なんとなくの築年数条件を外す

築浅が良い気持ちも分かりますが、中古検索の際は「築20年」という無駄な区切りはなくして検索しましょう。
築19年と築23年に大差ないと思いますし、それで良質な中古を見逃すのはもったいないです。
旧耐震は避けたいですが、築浅が高い今は特に築20年前後までウォッチしていくことをオススメします。
築年数だけでなく予算なども似たようなことが言えます。
ポータルの検索条件は一度決めたらなんとなくそれでずっと見てしまいがちですが、少し変えると良い出会いがあるかもしれません。

中古に関してはなるべく今の相場と比較してみるようにしようと思いつつ、築浅が新築時より爆上がりのお値段でポータルに出ていると「このドス○ベがぁぁ!(いや実際は相場が上がってるだけで売主が悪いってことでもないですよ、わかってます)」と思ってしまうタイプなんですが、築20年程度経過しているものに関しては割り切れます。
そんな昔と比べても仕方ないよねと。(なにこの感覚)

こちらのクレッセント品川はオススメですよ、という話と、今後はこんな感じでポータルを工夫して見てみては?という話でした!