城南丸のマンションブログ

城南マンションに住まうマンクラ第7世代 城南丸のブログです🤗

プラウドタワー目黒MARC ファーストインプレッション

久しぶりのブログは、今日リリースされたプラウドタワー目黒MARCについて。

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<公式>プラウドタワー目黒MARC より

詳細は今後確実にスムログ/スムラボブロガーの皆さまが取り上げてくださるはずなので、僕はファーストインプレッションだけ書いておこうかと。

立地

本物件、立地の特徴は以下です。

  • アドレス「品川区西五反田三丁目」
  • 目黒と五反田の中間に位置
  • 目黒徒歩9分、五反田徒歩5分程度(おそらく五反田の方が近い)
  • 目黒駅までは相当な上り坂
  • 五反田駅までは線路脇ラブホ街
  • ゆで太郎西五反田2丁目店 徒歩3分程度

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紫が本物件の位置

つまり目黒推しですが、明確に五反田物件です。
そして五反田駅への道のりが宜しくないため、明らかに五反田表記を避けたHPとなっています。

また、五反田がJR山手線・東急池上線の2路線なのに対し、目黒はJR山手線・都営三田線・メトロ南北線東急目黒線の4路線が利用できるため、やはり目黒を推したくなる気持ちもわかります。

複合開発ということで、スーパーなどは入るのかなと思っていますが、ふらっとご飯食べに行ったり、電車でのお出かけしたりなどは五反田商圏の利用が圧倒的に多くなってくると思いますので、そのポイントは頭に入れておいた方が良いでしょう。

ただ、近年五反田も変わりつつあり、街全体は非常に利便性高く、僕は好きです。

仕様

本物件、仕様の特徴は以下です。

  • 用途地域「第二種住居地域
  • 総戸数 301戸
  • 野村 × JR × 竹中
  • 地上32階 地下1階建て 免震構造
  • 高いデザイン性、内廊下、各階ゴミ置き場
  • スタディラウンジ、フィットネス、スカイラウンジ(20F)、ゲストルーム(20F)、コンシェルジュ
  • 空地率82%、敷地内に公園・中庭あり

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アプローチ

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エントランス

野村 × 竹中は、プラウドタワー芝浦でも見ました。
デザイン性は間違いないでしょう。
まだ情報少ないですし、HPもどんどん更新されていくと思いますので、そちらを追いかけることとしてください。

間取り

本物件、間取りやサイズは下記です。

  • 間取り 1LDK~3LDK
  • 専有面積 41.04m² 〜 156.60m²

既に2つ公開されています。

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80E1TYPE 3LDK+N+2WIC

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60BTYPE 2LDK+N+WIC

うん、まあ流石にここに出している間取りは良いですね!
エントリーすると、プレミアム含む6つほど間取りが見られますので、是非エントリーしてみてください。
(70BTYPE 3LDK+N+2WIC があるのですが、これはキッチンの位置が...)
なお、リビング・ダイニングの天井高は約2.7m以上あるみたいです。

ファーストインプレッション総評

立地・・・特に特に現地を見に行くことをオススメします。
車主体であれば良いですが、電車利用ですとファミリーは悩む可能性あります。

五反田では、地面師事件があった土地にアトラスタワーも建設予定ですが、本物件の方が規模で勝り、かつ自然も豊富。
アトラスタワーもファミリーにオススメしやすそうかといえば「うーん」なので待つ必要はないと思います。

仕様・・・おそらく文句無しでしょう。
野村 × 竹中で外さないと思いますし、今出ているHP上の情報だけでも美しいですね。

ランニングコストは要確認です。本物件も安いということはないかと思います。
また上述の通り、車あった方が良い物件だと思いますが、駐車場の数なども見当たりませんでしたので、そのポイントも追いかけたいところです。

間取り・・・単身用・DINKS用も多い供給となってくるでしょう。
ファミリーだけだと捌けづらい気がしますし、品川駅が非常に近く、ビジネスマン増えているエリアですからね。(五反田から2駅5分)

いずれにしても、今後出てくる間取りのバラエティのウォッチと3次元でのチェック(サッシや下り天井の具合など)はMR訪問で確認しましょう。

最後に価格ですが、低層階で坪600台があるかないか、というレベルではないでしょうか...

目黒物件ですと、2015年販売のブリリアタワーズ目黒が平均坪単価600overでしたが、あちらは徒歩1分です。

市況が市況なので、こちらが平均坪単価700overでもおかしくはありません。

居住性高い間取りに手が届くのであれば、買って良い物件だとは思います。
また1LDKも最低でも40㎡あるので、高属性シングルで新築狙いの方にもオススメできると思います。

より詳細は今後プロブロガーの皆さまにお任せし、城南丸はここで締めます。

SUUMOサーフィンで価値観を探す

一次取得の方から「オススメのマンションはどこですか?」と聞いて頂けることも増えてきた。

RV期待が低い今、自ら・家族の居住満足度は間違いなく最重要なので、ダイレクトにマンションをお答えするより前提となる価値観の探し方について触れておこうと思う。

「このマンションを手に入れることにはワクワクするし、心に引っかかるモヤモヤがなく概ね幸せに暮らせるだろう」というある種の自信を持って購入できたとしたら、それは間違いなく良い意思決定だ。

では、"モヤモヤしない"というのはどういうことなのかというと、"価値観に即している"ということだと考えている。

一次取得には、自分の価値観を探すことを目的にSUUMOサーフィンすることをオススメしたい。(気になるマンションを探すことではなく、だ)

具体的には、
掲載されている物件が仮に適正価格だった場合に、自分は買いたいと思うか
を考えてみると良いと思う。

そして、なぜ買いたいと思わないかを明確にし、譲れないポイントを自己認識する。

築年数?
エリア?
ハザード?
駅距離?
通勤時間?
実家との距離?
幹線道路/線路沿い(騒音)?
間取り?
仕様?
眺望?
ブランド?
駐車場?

また譲れるか譲れないか際どいポイント(グレーゾーン)も決めておく。
グレーゾーンの懸念がある物件には、適正価格で出た際に、必ず足を運ぶことも推奨したい。

例えば、騒音懸念であれば現地に行ってみたら意外と大丈夫となったり、駅距離懸念であれば7分てあるけど坂道きつくて想像以上に厳しいとなったり、物件によって判断が変わってくることもあるはずだ。
また100点のマンションはないのだから、どこか妥協するポイントがあるのは普通のことである。 

万人にあるだろうそれぞれの価値観を意外と自己認識できておらず、言語化できない人も多いなと感じる。

価格の要素を取り除いても「興味あり!」とならない理由はまさに価値観であり、無駄に物件を見に行く手間が省ける。

逆に自分にとって最優先の価値観がありその項目の比重が大きいとしたら、多少高くても幸せな買い物になるはずだ。

多分言ってることは至極当然のことなのだが、スケベ物件ばかりの掲載で無言スクロールしてしまうことも増えているのではないかと推測する。

このような使い方でいざというとき即決力を養い、SUUMOサーフィンが一次取得にとって少しでも良い時間となれば幸いである。

 

城南丸のマンション購入(動機編)

単刀直入にいうと、婚約である。
1LDKに同棲していたが「結婚するし買うのもアリかな」とそんなところだ。

もともとはミニマリスト思考で一生賃貸でも良いかなと思ってはいた。
ただ、資産運用は好きでインデックス投資を中心に手を出しており、資産価値的な側面でマンションについて調べ出したら、買った方が良さそうだと思った。

だいたい住まいについて考えるのは、結婚・出産・子育て卒業といった動機になると思うので、例に漏れずという動機である。
とはいえ、調べてある程度経つ頃には「あー、一人暮らしのときに買っておくべきだったな」と思ったので、読者の方のご参考まで。

僕はどんどん買う気マンマンになっていったが、妻は当初特に興味がなさそうだった。
妻は1LDKの生活に特に不満がなさそうだったし、田舎出身で家を買うなら庭付きの広い戸建てという思考の持ち主だった。

そこで、検討を前に進めるために、妻に右脳的アプローチを実施した。

具体的には、毎週土日どちらかは「自転車デート」と銘打ち、自転車で様々なところへ出かけた。
その自転車デートでは、意図的に様々なマンションを通り道にして、「このマンションかっこいいよねー」とか「ここ公園が隣にあるんだ」とかマンションの会話をふっかけていくというアプローチである笑

このとき、湾岸のマンション群は大きな活躍をしてくれた。
綺麗なマンション夜景をみて「マンションも悪くないね」と。

コロナが流行りだし、どこにも行けない世の中になっていたので、良い気晴らしになっていたことも間違いない。

マンションの方が資産価値が云々、便利な暮らしが云々といったロジカルに左脳的アプローチをするよりも手っ取り早かったと思う。

僕のマンション検討は動機から検討フェーズへ進むことができたのである。

品川駅に最も近い品川区の街ってどんなとこ?

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品川区北品川

北品川。

「品川」を冠する品川駅はご存知の通り港区に属し、駅の東側は港区港南、西側は港区高輪となる。
品川駅の"南"に位置する"北"品川は、港区高輪と港区港南の南に位置しており、品川駅に最も近い品川区の街だ。

いかんせん地味で、どんな街かをパッと想像できる方は少ないのではないだろうか笑
今日はそんな北品川を簡単に紹介したい。

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北品川の地価

中心の黒い線が山手線になるわけだが、内側にも外側にも地価が高いエリアがあり、それぞれ理由がある。

山手線外側に位置するのは、北品川1,北品川2,北品川3。
お分かりかと思うが、北品川1の地価が高いエリアは品川駅に至近している(徒歩10分程度)。
品川駅港南側にはインターシティがあり、スーパーやレストランなど日常生活に困らない。(また、港南エリアにも通ずるが品川駅至近とは思えないほど静か)


(ちなみにこの辺りにある中古マンションといえば、ブリリア品川キャナルサイド)

北品川1でも、北品川2に寄ってくる(南下してくる)と地価が下がり、商店街を中心とした下町経済が形成されている。
それほど賑わっている商店街ではないが、こちらも飲食店やスーパーもあり、日常生活は困らない。
北品川3には、プレミスト北品川(2016年ダイワハウス分譲)やタワーコート北品川(賃貸)がある。

山手線内側には、北品川4,北品川5,北品川6。
こちらの地価が高いエリアは、いわゆる御殿山である。
御殿山は城南五山として有名な高台エリアだが、立地の割に大崎や品川に遠く、城南五山でもおそらく最下位の地価になる。
それでも現地に行くとお屋敷のような戸建てが並び、圧倒されるので一見の価値はあると思う。
なお、人気の御殿山小学校・品川学園と学区も良い。

https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/contentshozon2019/tsugakukuiki2020.pdf

この辺りでは分譲中のマンションが2つほどある。

ひとつ目はアトラス北品川。(北品川2)

【公式】アトラス北品川|旭化成の分譲マンション

アトラス北品川のとなりの中華屋「味丸」は美味い。

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アトラス北品川

ふたつ目はサンウッドウェリス品川御殿山。(北品川5)

【公式】サンウッドウエリス品川御殿山|品川区御殿山|新築マンション

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サンウッドウエリス品川御殿山

立派なマンションブロガーさんは2つのマンションについて丁寧な解説をつけてくれるだろうが、僕は疲れてしまったので今回はここまで。笑
品川駅に最も近いながら地味なエリアだが、城南気になる方は是非とも散策してみてはいかがでしょうか!

 

 

RVが期待できない時代に城南はアリか

アリだと思う。


周知の事実の通り、この10年は湾岸を中心とした東エリアが東京に実家がない一次取得層を取り込み、繁栄した。

(のらえもんさんの功績は大きい)

今見たらかっこいいタワマンが建ち並ぶ魅力的なエリアだが、かつては都心に近いわりに割安なエリア。

新築で坪200ちょっとあれば質の良いマンションに住めた時代は素直に羨ましいし、イケてる選球眼の持ち主が多かっただろうなと思う。


ただ今の中古相場を見ると割安感はなく、利便性に対してフェアバリューになっている感じ。

湾岸マンション価格ナビを追っていても、坪300越えは普通になってきた。


都心に近いエリアがすべからく坪300越えなら、城南は魅力的な住環境ではなかろうか。

湾岸タワマンが好きな層は落ち着いた内陸、台地エリアを好きな層と異なるかもしれないが、どちらも好きな層も一定いるはず。

また品川区に関していえば教育も力を入れている。

https://diamond.jp/articles/-/212127

家族で住むには良い環境ではないか。

タイトルのようにどこに住んでも今後は大きなRV(リセールバリュー)が期待できない時代に、底堅い住宅地としての人気がある城南は格好の選択肢になる可能性があると考える。


品川区気になる方に自分なりの懸念点を2つ。

ひとつ目は山手線外側で庶民に手が届くエリアの出物が極端に少ないこと。

この前売り出されたブリリア旗の台が、品川区で初めてのマンション建替え円滑化法適用のマンションであり、あのような建て替えが進まないとそもそも狙い目マンションがない。

城南検討の際には戸建てもあわせての検討をオススメする(かと言って戸建てもないが笑)

ふたつ目は(個人的な印象に留まるが)品川区湾岸の魅力が乏しい。

行けばわかるがシーサイドやアイルはとても素敵な場所だが、港区港南と確実に食い合って負けている。

この辺で買うなら港南も見た方が良い。

(港区も広義の城南だ!笑)


とりあえず戸越公園案件は少しでも城南興味ある皆さんは要ちぇけです👀

ではでは!

僕がテスラを買った理由

僕は2019年に一度テスラに乗せて頂いたことがある。

瞬間の加速とタッチパネル操作、この2つのUXに魅力された。

「絶対買おう」と思った。

 

時は流れ、マンション購入検討を開始。

田舎で育った僕にとって、家とクルマは何となくセットだった。

それが揃って初めて自分の住まいだと。

ただ実生活でクルマが必要かというと、本当にいらない。

なくても何ひとつ困らない笑

だから趣味だと割り切った。

あのとき興奮したテスラ一択だった。

 

少し話がそれるが、そうなると2つの検討事項があった。

駐車場問題と、手元キャッシュ問題である。

 

駐車場は城南で借りるとだいたい3万/月する。

そこで正直戸建てと迷った。

管理費・修繕積立金もあるマンションより大きくアドバンテージがあり、その差は正直魅力的である。

テスラ買うならなおさら、奥義"自宅充電"の威力は強い。

まあ縁あってマンションにした今はキャッシュフロー改善のために仕事を頑張ろうと思っている。

テスラを買うと仕事を頑張れるなんて素敵。

 

もうひとつが手元キャッシュ。

カーローンはなるべく組みたくなかった。

いつくるか分からない住み替えチャンス、マンマニさんに見習って与信のキズはゼロにしておきたかった。

結論、フルローンにして頭金レベルの消費をしたことにした。

まあテスラを買わずともフルローンにはしていただろう。

 

話をテスラの魅力に戻す。

冒頭書いたように、クルマを買ったいうより、UXを買った。

おそらく先輩テスラーの皆さまも"ガジェット"感覚の方が多いことと思う。

若者のクルマ離れは叫ばれて久しいが、これならカッコイイから買う勢が現れてもおかしくない。

移動がエンターテイメントになることの価値は大きいだろう。

 

今は納車待ちのステータス。

買った理由は文字に起こしても薄かったが(笑)、そんな風に思っている。

まあ乗ったら乗ったで色々イラつく点もあるだろうw

でも良い、勝手な自分の価値観から手を出した趣味に過ぎないのだから。

マンションデュエルしようぜ!

遊戯王カードを作ることができる神サイトを見つけてしまった。

これはマンションクラスタの新たな暇つぶしとなるポテンシャルを秘めている。

しかしながら、勝手にWebサイトから拾う行為は勧められていないため、是非自分のフォルダにあるマンション写真で、お気に入りのマンションを紹介して頂きたいと思う。

これを読んでくれたら是非手持ちのカードを見せて欲しい。

まだまだ沢山のマンションを知りたいと思っている城南丸の切実な願いである。

デュエルスタンバイっ!(拾い画はラスト)

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